Gayrimenkul alım satımlarında uzun süredir uygulanan ve satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesiyle daha az tapu harcı ve vergi ödenmesine yol açan yöntemler için yeni yılda kapsamlı denetimler devreye giriyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı koordinasyonunda, Mali Suçları Araştırma Kurulu’nun (MASAK) hazırladığı düzenlemelerle hem para transferleri hem de tapu işlemleri daha sıkı şekilde izlenecek.
Bugüne kadar örneğin 10 milyon TL değerindeki bir taşınmaz, tapuda 3 milyon TL satış bedeli gösterilerek alım satım işlemi yapılabiliyor, kalan tutar elden ya da farklı yollarla satıcıya aktarılabiliyordu. Bu yöntemle 400 bin TL yerine yaklaşık 120 bin TL tapu harcı ödenmesi mümkün olabiliyordu. Yeni dönemde bu tür işlemlerin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Para transferlerine belge ve açıklama zorunluluğu
MASAK’ın 1 Ocak’tan itibaren yürürlüğe girecek düzenlemesiyle, özellikle yüksek tutarlı para transferlerinde açıklama ve belge zorunluluğu başlayacak. Gayrimenkul satışlarında alıcı, taşınmazın gerçek bedelini banka kanalıyla satıcıya göndermek zorunda olacak. Bankalar, yapılan transferin neye karşılık olduğunu belge ve açıklama ile isteyecek; tapuda gerçek bedelin altında satış gösterilmesine izin verilmeyecek.
Ayrıca bankadan yapılan yüksek tutarlı nakit çekimlerinde de paranın hangi amaçla kullanılacağı beyan edilecek. Bankalar, paranın kaynağına ve kullanım amacına ilişkin bilgileri MASAK’a iletecek.
Yeni sistem nasıl işleyecek?
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Ağustos ayında yayımlanan tebliğle para transferlerine ilişkin yeni düzenlemelerin yürürlüğe girdiğini hatırlatarak, MASAK’ın 31 no’lu tebliğ taslağının özellikle gayrimenkul satışlarını yakından etkileyeceğini belirtti.
Buna göre;
-
200 bin TL’yi aşan nakit tahsilatlarda bankalar, en az 20 karakterlik işlem açıklaması isteyecek.
-
2 milyon TL ve üzerindeki işlemlerde “nakit işlem beyan formu” doldurulacak.
-
20 milyon TL üzeri işlemlerde ise paranın kaynağına ilişkin ek belgeler talep edilecek.
İşlemler tek seferde ya da birbiriyle bağlantılı birden fazla transfer şeklinde yapılsa bile, belirlenen limitler dikkate alınacak. Bankalar, işlem türü olarak gayrimenkul alımı, taşıt ödemesi, borç verme, bağış, vergi-harç ödemesi gibi seçenekler sunacak. Bu başlıklar dışında kalan işlemlerde “diğer” seçeneği işaretlenirse, en az 20 karakterlik açıklama zorunlu olacak.
Hangi işlemler istisna kapsamında?
Bazı durumlarda açıklama ve beyan zorunluluğu aranmayacak. Aynı banka içindeki hesap hareketleri, kamu kurumlarıyla yapılan işlemler, bankaların kendi aralarındaki transferler ile ATM’lerden yapılan ve toplamı 200 bin TL’yi aşmayan işlemler istisna kapsamında değerlendirilecek.
Tapuda eksik beyana ceza 4 kat arttı
Vergi paketinde yapılan yeni düzenleme ile Harçlar Kanunu’nda da önemli bir değişikliğe gidildi. Tapu harcında eksik beyanın tespit edilmesi halinde uygulanan vergi ziyaı cezası 4 kat artırıldı. Daha önce %25 oranında uygulanan ceza, yeni düzenlemeyle katlanarak tahsil edilecek.
Örneğin; emlak vergi değeri 5 milyon TL olan bir taşınmazın tapuda 6 milyon TL gösterilmesi durumunda sorun oluşmazken, gerçek satış bedelinin 10 milyon TL olduğunun tespit edilmesi halinde 4 milyon TL’lik eksik beyan ortaya çıkıyor. Bu durumda alıcı ve satıcı, eksik beyan edilen tutar üzerinden tapu harcını ödemekle kalmayacak, ayrıca bu tutarın tapu harcına karşılık gelen kısmı için 4 kat vergi ziyaı cezası ve varsa gecikme faiziyle karşı karşıya kalacak.
Gerçek değer üzerinden işlem
Yeni yılda hem para transferlerine getirilen sıkı denetimler hem de tapu harcındaki cezaların artırılmasıyla, gayrimenkul alım satımlarında işlemlerin gerçek değer üzerinden yapılması hedefleniyor. Uzmanlar, vatandaşların cezalı duruma düşmemeleri için satış bedelini tapuda doğru ve eksiksiz beyan etmelerinin büyük önem taşıdığını vurguluyor.