Nöbetçi Eczaneler
Son yıllarda kira tahliye davalarında yaşanan büyük artış, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkilerin ne kadar gerildiğini gözler önüne seriyor. Ekonomik kriz, göç dalgaları ve kira artış oranlarına yapılan düzenlemeler, ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarını zirveye taşıdı. Uzmanlar, tahliye davalarının çoğunun “ihtiyaç” nedeniyle açıldığını belirtirken, mahkemelerin bu ihtiyacın somut ve gerçek olduğunu ispat şartına bağlı olduğunu vurguluyor. Avukat Alper Şeref Güler, bu durumun altında yatan sebeplerin neler olduğunu ve kira tahliye davalarındaki artışın arka planını anlattı.
Ekonomik Kriz Kira Tahliye Davalarını Tetikledi
Ekonomik krizle birlikte konut fiyatlarındaki ve kira bedellerindeki artış, kira tahliye davalarının hızla yükselmesine neden oldu. Ev sahipleri, mülklerinden daha fazla gelir elde etmek amacıyla mevcut kiracılarını çıkararak daha yüksek bedellerle yeniden kiralama yoluna gitmeye başladı. Bu durumun arkasında yatan temel nedenin, sahip oldukları mülklerden elde edilen getirinin artık tatmin edici olmaması yatıyor. Beş yıl önce kârlı görülen kira hesaplamaları, günümüzde geçerliliğini yitirdi. Artan faiz oranları, yükselen yaşam maliyetleri ve piyasa koşulları ev sahiplerini farklı arayışlara itiyor.
Göç Dalgaları ve Depremler Kiraları Yükseltti
Rusya-Ukrayna geriliminden sonra Türkiye’ye gelen göçmenlerin sahil şehirlerinde yoğunlaşması, kira bedellerinde ciddi artışlara yol açtı. Özellikle Antalya, İzmir ve Muğla gibi illerde kira fiyatları, bölgedeki göçmen yoğunluğuyla birlikte dikey bir yükseliş gösterdi. Aynı zamanda, Kahramanmaraş depremi sonrası bölgeye yakın illere yaşanan göç hareketleri de kira fiyatlarının artmasına neden oldu. Bu durum, kira tahliye davalarını tetikleyen diğer bir unsur olarak öne çıkıyor.
Kira Artışlarına Getirilen Sınırlamalar Sorunu Büyüttü
Kira artış oranlarına yapılan düzenlemeler, ev sahipleri ile kiracıları yeniden karşı karşıya getirdi. İlk kez 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında uygulanan ve daha sonra 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılan düzenlemeyle konut kiralarındaki artış %25 ile sınırlandırıldı. Oysa piyasa koşullarında enflasyon ve diğer maliyetlerin %25’in çok üzerinde olması, kiracılarla mülk sahipleri arasındaki tansiyonu yükseltti. Ev sahipleri, artan maliyetler ve düşük getiriler nedeniyle tahliye davalarına başvurma yoluna gitmeye başladı.
Tahliye Davalarında En Sık Başvurulan Sebep: İhtiyaç
Borçlar Kanunu’na göre, kira tahliye davalarının başlıca sebeplerinden biri ihtiyaç gerekçesiyle açılan davalar. Avukat Alper Şeref Güler, “Eğer kiraya verenin kendisi, ailesi ya da yakınlarının kiralanan mülke ihtiyacı varsa, mahkemeye başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir,” diyerek sürecin işleyişini özetledi. Ancak bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekiyor; mahkemeler, ihtiyaç iddialarını titizlikle değerlendiriyor ve somut kanıtlar talep ediyor.
İhtiyacın Gerçekliği Nasıl Kanıtlanır?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açan ev sahipleri, ihtiyaçlarının gerçekliğini çeşitli şekillerde kanıtlamak zorunda. Örneğin, başka bir yerde kiracı olarak yaşayan bir ev sahibi, kendi mülküne ihtiyacı olduğunu mahkemeye sunarak kiracıyı tahliye ettirebilir. Aynı şekilde, çocuğunun okul ihtiyacı ya da ebeveynlerinin sağlık sorunları gibi nedenler de mahkemelerce kabul görebilir. Ancak bu davalarda ihtiyacın samimi olması, sürecin başarılı olmasında en kritik faktörlerden biri.
Diğer Tahliye Sebepleri: Yeniden İnşa, Haklı İhtarlar ve Tahliye Taahhütnamesi
Borçlar Kanunu’nda kiracıların tahliye edilmesini mümkün kılan sınırlı sayıda sebep bulunuyor. Bu sebepler arasında yeniden imar ve inşa, aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar, yeni malikin ihtiyacı ve yazılı tahliye taahhütnamesi gibi gerekçeler yer alıyor. Bu şartlar dışında kiracının tahliyesini istemek, kanunen mümkün değil.
Kiracının Hakları: Kira Sözleşmesi Uzatma ve Sözleşmenin Feshi
Kiracıların, kira sözleşmesinin bitiminde tahliye edilmesi, kanunen sıkı kurallara bağlı. Kira sözleşmesi bitiminden 15 gün önce tahliye edileceğine dair bildirim yapılmadığı sürece sözleşme bir yıl daha uzuyor. Bu düzenleme, ev sahibinin sebepsiz olarak kira ilişkisini sona erdirmesini engelliyor. Kiraya verenin, sözleşmeyi feshedebilmesi için en az 10 yıl geçmesi gerekiyor ve bu sürenin bitiminden sonra tahliye davası açılabiliyor.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Nasıl Geçerli Olur?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi tahliye etmeyi yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmiş, yazılı olması ve kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması gerekiyor. Günümüzde kira sözleşmesi ile birlikte boş tarihli taahhütnameler imzalatılıyor ve bu durum Yargıtay tarafından geçersiz sayılıyor. Ancak kiracının tarihleri sonradan doldurulmasına izin verdiği taahhütnameler geçerli sayılıyor ve mahkemelerde de bu yönde kararlar veriliyor.
Kira Tahliye Davaları Artmaya Devam Ediyor
Kira tahliye davalarındaki artış, kiracı ve kiraya veren arasındaki ekonomik uçurumun giderek derinleştiğini gösteriyor. Ev sahipleri, mülklerinin getirilerini artırmak için kiracılarını tahliye etme yolları ararken, kiracılar da mevcut ekonomik koşullar altında haklarını korumaya çalışıyor. Bu süreçte mahkemelerin yükü artarken, tahliye davaları her geçen gün daha fazla gündeme gelmeye devam ediyor.
